近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(什么是人员类型 人员类型有哪些zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限什么是人员类型 人员类型有哪些产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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