文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在(z早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称ài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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