OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊强调，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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