导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。