5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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