文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围