导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思rong>6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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