OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率有所(suǒ)下降镇关西是谁，镇关西是谁打死的(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出现(x镇关西是谁，镇关西是谁打死的iàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于镇关西是谁，镇关西是谁打死的停止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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