文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　赓续前行是什么意思，赓续前进的意思ong>3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)赓续前行是什么意思，赓续前进的意思有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能赓续前行是什么意思，赓续前进的意思兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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