导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)希望的拼音是什么住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比希望的拼音是什么(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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