近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用(yò筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思ng)年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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