一线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳取消二手房指导价(jià)的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息(xī)为什么(me)这么(me)重(zhòng)要(yào)？首先二(èr)手房指导价被称为“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是最后一个还(hái)在(zài)“认真”实施这条政策(cè)的城(chéng)市，最(zuì)后深圳是(shì)房(fáng)价前三的核心(xīn)城市。所以，深圳的一举(jǔ)一(yī)动都具有风向标意义。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二手房(fáng)指导价如(rú)果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房(fáng)回暖有利于深(shēn)圳(zhèn)楼市(shì)总体回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价”正式结束。传言(yán)称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价（指导价(jià)），银行核定房(fáng)价以网(wǎng)签备案价和评估价(jià)孰(shú)低为准(zhǔn)。

　　自此，参(cān)考价(jià)真正变成了“参考价”。

　　目前(qián)没有(yǒu)看到(dào)官方(fāng)文件。据证(zhèng)券时报21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未接到正式通(tōng)知，目前仍按参考(kǎo)价办(bàn)理按揭”。所(suǒ)以还需要(yào)持续的(de)关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监(jiān)严跃进认为，本次政策大概率为(wèi)真(zhēn)，更多体现为银行贷款等(děng)领域(yù)按照(zhào)新的(de)规(guī)则进行，但(dàn)不会出台正式文(wén)件。

　　有时(shí)候(hòu)，有些事情，是(shì)不用发(fā)文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳(zhèn)一口气(qì)公(gōng)布了全(quán)市3595个(gè)小区的参考(kǎo)价，很多南山、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘(pán)，直接按照当(dāng)时(shí)的市场价打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算(suàn)首(shǒu)付、发(fā)放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得厉(lì)害，但经历了(le)这两年的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万(wàn)的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那么首付(fù)3成(chéng)210万，加上需(xū)要(yào)全(quán)款支付的部分，实际首付去到了510万(wàn三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么)，相(xiāng)当于首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这(zhè)直接让大批量(liàng)买家，失(shī)去了购(gòu)房(fáng)能(néng)力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二(èr)手(shǒu)房(fáng)参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实证明(míng)了(le)，这(zhè)条政策(cè)的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年(nián)10月(yuè)，根(gēn)据安居客的统计(jì)，实施二手房(fáng)指导价的10个城市，有(yǒu)8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年(nián)受到(dào)疫情(qíng)的(de)影响(xiǎng)，二(èr)手房更(gèng)是惨不(bù)忍(rěn)睹。以(yǐ)2022年12月(yuè)数据为例(lì)，全国(guó)70个大中城市房价(jià)只有(yǒu)6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了沉(chén)重代价(jià)

　　据(jù)深圳乐有家(jiā)研究中心数(shù)据显(xiǎn)示：成交量上，二手房指导价出台当年，深(shēn)圳二(èr)手住宅成交量(liàng)同比下(xià)滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量(liàng)同比下(xià)滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创近二十(shí)年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二手房指导价发布当月相比(bǐ)，如今二手(shǒu)房(fáng)挂牌价低(dī)于及接近参考价(jià)的房源占比大幅增加。2023年一(yī)季度，深圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过(guò)半成(chéng)交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经(jīng)历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据(jù)说一位码农三年前(qián)高杠杆(gān)买了(le)2套(tào)华润城，月(yuè)供12万，最终亏(kuī)损1000万破产(chǎn)。据媒(méi)体推测，如果案例属实，买(mǎi)家的实际(jì)购房成本高达20万(wàn)/平，目前(qián)价(jià)格跌(diē)至(zhì)14万(wàn)/平，叠加这三(sān)年的(de)房贷和持有成本(běn)，差不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受到了太多“心酸”。二手房成交量创下(xià)多(duō)年新低，学(xué)区房神话不再，房(fáng)产中介的(de)日子(zi)难过，投资客挥(huī)泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实施(shī)了二(èr)手房(fáng)指导价的(de)城市陆陆续续低调退(tuì)出，目前只有(yǒu)深圳还(hái)是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城(chéng)市(shì)也不端着了。

　　近日(rì)，北(běi)京在(zài)房山区试点多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房支(zhī)持政策。上海也考虑(lǜ)予以(yǐ)多孩(hái)家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大中城市商(shāng)品住宅销售(shòu)价格变动情况来看，广州、深圳(zhèn)的(de)新房、二手(shǒu)房价(jià)格仍然是同比(bǐ)去年依然(rán)是下降的。

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　　北京、上海已经同比增长了，其他二线城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城(chéng)市价(jià)格都是(shì)同(tóng)比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深(shēn)圳能(néng)不(bù)急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月份(fèn)，两(liǎng)部门联合(hé)发文，全面推动二(èr)手房“带押过户”全国(guó)实施，这(zhè)是一条被广泛好评的新政。对于(yú)激活二手房交易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建筑业、房(fáng)地(dì)产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理(lǐ)解(jiě)一下(xià)这两个词，意思就是——顶(dǐng)梁柱如果不行了(le)，上面(miàn)不就塌了嘛(ma)？压舱石如果(guǒ)压不住(zhù)，小船(chuán)不(bù)就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的政策，还有一大波正(zhèng)在路上...

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