“现在的房地产很难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加(jiā)明显，让机构(gòu)和(hé)投资者的(de)关注(zhù)度(dù)从板块(kuài)向单个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而(ér)且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出(chū)，需要满足以下三(sān)个基准：有大的国资(zī)背景(jǐng)的(de)、杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低的(de)、此前没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关(guān)注一下今年房地产的(de)开发资金(jīn)来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的(de)信贷倾向是不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的(de)销售。但今年(nián)新房(fáng)的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿(ná)到(dào)钱，其实(shí)主要还(hái)是(shì)那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困难(nán)，所以整(zhěng)个行业出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的(de)分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资(zī)背景的房企在资本(běn)市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民(mín)营房(fáng)企股价大(dà)多表现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优(yōu)势(shì)，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行业内的最低(dī)水平；利润(rùn)率是不是行业内最(zuì)高的(de)；融资成本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低的；建安成本是(shì)否(fǒu)也是业内最低的；这些都是(shì)我们(men)看重的一(yī)家房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能够同时满足上述条件的(de)房企并不(bù)多(duō)。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为(wèi)例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末(mò)，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力(lì)地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控(kòng)股等(děng)国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房(fáng)企，其(qí)财务指标生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写(biāo)称得上完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值得注意(yì)的(de)是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国央企的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重要，节(jié)奏(zòu)把(bǎ)握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前的(de)高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始(shǐ)到(dào)2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉(jué)到机会(huì)来了，其开始在一线城(chéng)市(shì)进行大(dà)举拿(ná)地，净负债率(lǜ)也(yě)由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之(zhī)一。与此同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也(yě)实现了快速(sù)的开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特(tè)点。一(yī)方面，在于它本身(shēn)储备了(le)很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线(xiàn)城(chéng)市，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要(yào)出手，但出(chū)手的章法仍(réng)要(yào)小心，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是(shì)看房企的净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要(yào)比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要(yào)求不(bù)得高于(yú)100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没有(yǒu生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写)那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好地控制了公(gōng)司的扩张速度(dù)与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央企与民营房(fáng)企，但在各(gè)维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成(chéng)本更低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而(ér)然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年(nián)一季报，滨江集团(tuán)的(de)十大(dà)流通(tōng)股东中新进了“中国工商银(yín)行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活(huó)配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理(lǐ)有限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的基(jī)本面(miàn)表现存(cún)在(zài)一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价(jià)表现等多维度都表现了(le)较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扣非归(guī)母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一(yī)季(jì)度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时代(dài)”仍能保(bǎo)持自(zì)身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营收(shōu)比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三年持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样(yàng)较为积极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速(sù)提(tí)升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是(shì)，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了(le)超一倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机(jī)构的集(jí)中(zhōng)调(diào)研。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地(dì)产产业链上的中(zhōng)游环节(jié)，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用(yòng)电器、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代，所(suǒ)以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规模越来(lái)越大(dà)，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内(nèi)装更新的(de)需求也会(huì)越(yuè)来(lái)越多。美国过去的数据充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细分中相(xiāng)关赛道(dào)龙头(tóu)年内表现的(de)统计(jì)，目前暂居前(qián)两位的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的公(gōng)司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线的(de)基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研(yán)发、设计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创“富(fù)安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有品牌(pái)。第一季度报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市(shì)公司一季(jì)报的(de)十(shí)大流通股股东来看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出(chū)现，占据(jù)了(le)半壁江山。需要(yào)强调的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派基金经(jīng)理曹名长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同(tóng)时重仓的(de)房地产产(chǎn)业链股(gǔ)票(piào)还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营(yíng)收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居类标的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家(jiā)赛道公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的(de)物业(yè)股也越来越被机构所青睐(lài)，不过(guò)这类标(biāo)的大(dà)多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服(fú)务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希(xī)望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘(pán)占比(bǐ)是(shì)比较(jiào)高的，每年到期的(de)合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到(dào)期(qī)之后，经过两三轮(lún)合(hé)同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到(dào)产品提价(jià)的(de)公司(sī)很少，因(yīn)为物业公司(sī)很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些(xiē)固定人员成本(běn)的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服(fú)务没有(yǒu)特别好，客户(hù)没有(yǒu)那(nà)么满意，能(néng)做到(dào)提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公司(sī)能(néng)在业内(nèi)做(zuò)到到期(qī)之后提价(jià)率比较高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比(bǐ)较好的服(fú)务是有(yǒu)关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写