一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取(qǔ)消二手房指(zhǐ)导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条(tiáo)消(xiāo)息为什么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价被(bèi)称为(wèi)“核弹级”政(zhèng)策，其次深(shēn)圳几乎是最后一个还在“认真”实施商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别这条政策的城市，最后(hòu)深(shēn)圳是房价前三(sān)的核心城市(shì)。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的(de)一举一动都具有风向标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析(xī)人士指(zhǐ)出(chū)，深圳二手(shǒu)房指导价如果(guǒ)取(qǔ)消，首先(xiān)有利(lì)于深圳二手房回暖(nuǎn)，然后二手房(fáng)回暖(nuǎn)有利于深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴(hú)蝶(dié)效应(yīng)”。

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　　“核(hé)弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手(shǒu)房指导价(jià)”正式结束。传言称：二手(shǒu)房贷(dài)款不按官方(fāng)参考(kǎo)价（指(zhǐ)导价(jià)），银行(xíng)核定房价(jià)以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变(biàn)成(chéng)了(le)“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没(méi)有看到官方文(wén)件。据(jù)证券(quàn)时报21日消息，目前深圳多家大行表示“尚(shàng)未接(jiē)到正(zhèng)式(shì)通知(zhī)，目(mù)前仍按参考价(jià)办理按揭(jiē)”。所以还(hái)需要持续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究总(zǒng)监严跃进认为，本次政(zhèng)策大概率为真(zhēn)，更(gèng)多体现为(wèi)银行(xíng)贷(dài)款等(děng)领域按(àn)照(zhào)新(xīn)的规则进行(xíng)，但不(bù)会出台正(zhèng)式文件(jiàn)。

　　有(yǒu)时候，有些事情，是(shì)不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二(èr)手房指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小(xiǎo)区(qū)的参考(kǎo)价，很多南山、福田(tián)、宝安(ān)中心区的高价盘(pán)，直接(jiē)按照当时的市场商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别(chǎng)价(jià)打了5折(zhé)、6折来“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行(xíng)只能按照指导价来计算首付(fù)、发(fā)放贷款。

　　当(dāng)时(shí)大(dà)家还不觉得厉害，但经(jīng)历了这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫(jiào)做(zuò)——“核(hé)弹级”。

　　举(jǔ)个(gè)例(lì)子(zi)，市(shì)场价(jià)1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那么首付(fù)3成(chéng)210万，加(jiā)上需要全(quán)款支付的部分，实(shí)际首付(fù)去到了510万，相当(dāng)于首付5成了（多给210万(wàn)首付(fù)）。这直(zhí)接让大批量买家，失去了购房(fáng)能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参考价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安(ān)、合肥、广州等10多(duō)个(gè)城市陆续跟(gēn)进。事实也确实证明(míng)了，这条政(zhèng)策的“核弹(dàn)”级(jí)别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的统(tǒng)计，实施二手房指导价的10个城(chéng)市(shì)，有8个(gè)挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月数据为例(lì)，全国70个(gè)大(dà)中(zhōng)城(chéng)市(shì)房价只有6个同比上(shàng)涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人(rén)付出(chū)了(le)沉(chén)重代价

　　据深圳乐(lè)有家(jiā)研(yán)究中心数据(jù)显示：成交量上，二手房指导价出(chū)台(tái)当年，深圳(zhèn)二手住宅成交(jiāo)量同比下(xià)滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交(jiāo)量同(tóng)比下滑47％，全年(nián)成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低记录(lù)，相(xiāng)较(jiào)2020市(shì)场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导价发布当月(yuè)相比，如今(jīn)二(èr)手(shǒu)房挂牌价低于(yú)及(jí)接近(jìn)参考价的房源占比大幅增加。2023年一季(jì)度(dù)，深圳(zhèn)各区二(èr)手房(fáng)成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的(de)感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓(cāng)的新闻不绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城(chéng)，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒(méi)体推测，如果案例属实，买(mǎi)家(jiā)的(de)实际购(gòu)房成本(běn)高达20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷和持(chí)有成本，差不多亏(kuī)损超(chāo)千万。

　　深圳一(yī)大(dà)批人这两年(nián)感受到(dào)了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下(xià)多(duō)年新(xīn)低，学区房(fáng)神话不(bù)再，房(fáng)产中介(jiè)的日子(zi)难过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调(diào)下，2022年以来，实施(shī)了二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)的城市(shì)陆陆续续低调(diào)退出(chū)，目(mù)前只有(yǒu)深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意(yì)义明显

　　最(zuì)近(jìn)一(yī)线城市(shì)也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日，北京在(zài)房(fáng)山区试点多子女(nǚ)家庭和职住平(píng)衡家庭购房支持政策。上(shàng)海也考虑予以(yǐ)多孩家庭在新(xīn)房计(jì)分(fēn)制度政策上(shàng)的支持。

　　从(cóng)最(zuì)新公布的3月份70个大(dà)中(zhōng)城(chéng)市商品住宅销售(shòu)价格变(biàn)动情况来看，广州、深圳的(de)新房、二手(shǒu)房价(jià)格仍(réng)然是同(tóng)比去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增(zēng)长了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价(jià)格都(dōu)是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月(yuè)份，两部门联合发文，全(quán)面推动二手房“带押(yā)过户”全国实施，这是(shì)一(yī)条被广泛好评的新政。对(duì)于激活二手(shǒu)房(fáng)交易，具(jù)有定海神(shén)针般的作(zuò)用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日(rì)更(gèng)是指出：建筑业(yè)、房地产(chǎn)企(qǐ)业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从字面(miàn)理解(jiě)一下这(zhè)两个(gè)词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行了(le)，上(shàng)面不就(jiù)塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船(chuán)不就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼(lóu)市的(de)政策(cè)，还有一大波正在路上...

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