饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fá20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗ng20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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