导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅ln的公式大全，ln4-ln2等于多少。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动ln的公式大全，ln4-ln2等于多少、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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