文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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