饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，一寸多少厘米公分 一寸是几个手指按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ一寸多少厘米公分 一寸是几个手指)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(一寸多少厘米公分 一寸是几个手指fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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