饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关反函数常用公式大全，反函数运算公式注(zhù)最多的一(yī)个话题(tí)，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据(jù)是1反函数常用公式大全，反函数运算公式995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单，列明(míng反函数常用公式大全，反函数运算公式)收费标(biāo)准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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