文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合(h晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里é)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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