导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗strong>

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。