“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去(qù)十年的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房(fáng)地产(chǎn)行业分化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部，而且是反复(fù)地(dì)杀到了底部，再(zài)往下(xià)的空(kōng)间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避(bì)免选了(le)半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关(guān)注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来(lái)自(zì)新(xīn)盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售(shòu)情况相较(jiào)一般。再关(guān)注(zhù)一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是那些有国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营房(fáng)企相对(duì)比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一个很明(míng)显的分化，无论(lùn)是在(zài)销售，还是(shì)融资(zī)等各个方面都非常明显。现在(zài)有国资背景(jǐng)的房(fáng)企在资本市场表(biǎo)现相对(duì)较好(hǎo)，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一(yī)般。2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县>

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低(dī)水(shuǐ)平；利(lì)润率是不是(shì)行(xíng)业内最高的；融资成(chéng)本是否(fǒu)是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是(shì)我们看重的一(yī)家房(fáng)企的(de)综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时(shí)满足上述(shù)条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等(děng)国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指标称得(dé)上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数。而更加值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为(wèi)重(z2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县hòng)要，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐(lè)观(guān)的预判未来市(shì)场，以及过(guò)于(yú)激(jī)进的(de)扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比例(lì)都维持在(zài)33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而到(dào)2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其(qí)开始在(zài)一线城市(shì)进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债率也由(yóu)此前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计(jì)今年会有更多的(de)楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符合“最后(hòu)的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二(èr)线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的(de)扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如(rú)果负(fù)债率扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个(gè)比例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债(zhài)率要求不得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏(sū)速度并没有那么快(kuài)，所以要(yào)规避(bì)公(gōng)司(sī)净负债率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华(huá)发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等(děng)房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积(jī)极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛选标准来(lái)看(kàn)国央企与(yǔ)民营(yíng)房企，但在各维度的(de)实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本更低，融(róng)资渠(qú)道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加(jiā)看好国央(yāng)企(qǐ)，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流(liú)通股东中新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季报，该资(zī)产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自身的基本(běn)面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集(jí)团在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等(děng)多(duō)维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母(mǔ)净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年(nián)一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)更是实现(xiàn)了(le)扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代(dài)”仍能(néng)保持自(zì)身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营(yíng)收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六成。近三年持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭(háng)州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本(běn)土第(dì)一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环(huán)节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用(yòng)行(xíng)业主要(yào)包(bāo)括(kuò)中介服(fú)务、家用(yòng)电器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻(xún)觅(mì)个股阿(ā)尔(ěr)法的(de)思路(lù)渐渐移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之后，家具消费(fèi)的增(zēng)长却一(yī)直都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内装相关(guān)的行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目前暂居(jū)前两位的都是来自家纺赛道的(de)公司，它(tā)们(men)分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连(lián)收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一(yī)季度报(bào)告(gào)显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的(de)十大流通股股东来看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已成为(wèi)基(jī)金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了半壁(bì)江山(shān)。需要强调的是，中欧(ōu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价(jià)值派基金经理曹名长在(zài)管(guǎn)的产品，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)股(gǔ)票还有金地集团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的(de)是(shì)志邦家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上(shàng)涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具，一季报(bào)中他管理的广发策略优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居(jū)类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通股股东(dōng)，其(qí)也成(chéng)为(wèi)他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物(wù)业(yè)股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港(gǎng)上(shàng)市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服(fú)务(wù)为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较(jiào)高的，每年到(dào)期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到期(qī)之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开(kāi)始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人员(yu2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县án)成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提价(jià)难度是(shì)非常大的(de)。但是该公司能在业(yè)内做到到(dào)期(qī)之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调(diào)。

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