5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨德国有多大面积，德国相当于中国哪个省江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ德国有多大面积，德国相当于中国哪个省)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确德国有多大面积，德国相当于中国哪个省(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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