近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kà数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义n)重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义)分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义