万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷冷还是5最冷　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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