导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)好好记住我在你体内的感觉供(gōng)给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(z好好记住我在你体内的感觉hèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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