文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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