OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么沟通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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