饱(bǎo)受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务的(de)意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从(cóngpp7塑料杯能不能装开水)加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房(fángpp7塑料杯能不能装开水)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈pp7塑料杯能不能装开水(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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