饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用p>

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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