5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不(b千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境ù)愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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