饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(2197的立方根是多少，216的立方根是多少yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管(guǎ2197的立方根是多少，216的立方根是多少n)部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn2197的立方根是多少，216的立方根是多少)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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