文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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