万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越;'>手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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