OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将6月21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为实际(jì)租(zū)户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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