辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付(辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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