5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断