OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面duō)重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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