5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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