导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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