饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹在(zài)服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成(ch柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹éng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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