导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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