文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhè安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的ng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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