万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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