近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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