OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等(děng)产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是(shì)至关重要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们(men)禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气可(kě)能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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