万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路(l硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子ù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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