饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专业性(xì三万日元等于多少人民币多少ng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理三万日元等于多少人民币多少降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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