文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīncac2制取c2h2，cac2形成过程电子式)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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