5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(d为什么球星都觉得梅西是最佳ōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第(dì为什么球星都觉得梅西是最佳)一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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